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紫陽縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于對縣政協(xié)十二屆五次會議第18號提案的復(fù)函

時間：2020-11-04 18:00來源：紫陽縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
標(biāo)題 紫陽縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于對縣政協(xié)十二屆五次會議第18號提案的復(fù)函
編號 18 辦理部門 縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局 處理狀態(tài) 已辦結(jié)
簽發(fā)人 熊耀松  簽發(fā)日期 2020年11月4日 類別 A
正文         近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會的高速發(fā)展，縣城城市化建設(shè)進(jìn)程不斷加快，同時縣內(nèi)各鎮(zhèn)建設(shè)形成多個相當(dāng)規(guī)模的移民安置社區(qū)，縣內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理在城鎮(zhèn)管理中的地位和作用日益突顯，物業(yè)管理也逐漸成為群眾關(guān)心關(guān)注的熱點(diǎn)問題，物業(yè)管理在改善人居環(huán)境，提升生活質(zhì)量，提高城市品位等方面發(fā)揮著越來越重要的作用，特別是在今年新冠肺炎疫情期間，物業(yè)管理在疫情防控工作中發(fā)揮了巨大堡壘作用。然而在具體發(fā)展過程中，縣內(nèi)部分小區(qū)的物業(yè)管理也暴露出很多不足，業(yè)主與物業(yè)公司糾紛不斷，從而進(jìn)入業(yè)主欠費(fèi)與小區(qū)物業(yè)管理缺位的惡性循環(huán)。
        存在的主要問題：
        一是縣內(nèi)大量小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)缺位。物業(yè)管理是住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展應(yīng)運(yùn)而生的新興行業(yè)，是維護(hù)小區(qū)內(nèi)部環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的重要手段。近年來，我縣城區(qū)規(guī)模迅速擴(kuò)張，加之脫貧攻堅(jiān)、陜南移民搬遷工程和安居工程等政策落地推進(jìn)，城區(qū)周邊和縣內(nèi)各鎮(zhèn)均形成了多個一定規(guī)模的移民安置社區(qū)和保障房小區(qū)，但是這些移民安置社區(qū)和保障房小區(qū)在建成入住后，物業(yè)管理服務(wù)嚴(yán)重滯后，大量存在無物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐、業(yè)主臨時聘用人員包攬的情況，物業(yè)管理服務(wù)的缺失導(dǎo)致縣內(nèi)一些小區(qū)內(nèi)部管理混亂無序、環(huán)境衛(wèi)生堪憂、治安狀況復(fù)雜，嚴(yán)重影響了小區(qū)群眾的幸福感和安全感。
        二是業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的認(rèn)識不足。由于小區(qū)業(yè)主群體龐大且分散，素質(zhì)、想法和做法參差不齊，部分小區(qū)居民對物業(yè)管理服務(wù)認(rèn)識不足，客觀存在不愿自覺接受物業(yè)公司的管理甚至拒絕物業(yè)管理服務(wù)的情況。同時，很大部分小區(qū)業(yè)主民主意識較為淡薄，特別是移民安置社區(qū)和保障房小區(qū)居民多數(shù)為進(jìn)城農(nóng)民和低收入群體，對依法成立業(yè)主委員會的程序政策缺乏了解甚至完全不知，對小區(qū)成立業(yè)主委員會重要性認(rèn)識不足，參與積極性不高，召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會等議程參會業(yè)主無法達(dá)到法定人數(shù)是普遍現(xiàn)象，業(yè)主通過業(yè)主大會、業(yè)主委員會維護(hù)自身權(quán)益沒有很好的發(fā)揮，遇到權(quán)益損害時往往到當(dāng)?shù)卣从吃V求。
        三是物業(yè)管理整體服務(wù)水平有待提高。目前我縣物業(yè)管理隊(duì)伍的總體素質(zhì)偏低，物業(yè)管理普遍帶有傳統(tǒng)管理的痕跡，“管”的特征比較明顯，服務(wù)意識比較淡薄，重收費(fèi)、輕經(jīng)營、輕服務(wù)，小區(qū)安保措施不到位、環(huán)境衛(wèi)生臟亂差、物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)低處理問題簡單粗暴的情況普遍存在，這一系列問題的存在嚴(yán)重制約了我縣物業(yè)管理行業(yè)整體的服務(wù)水平。同時，一些小區(qū)業(yè)主一旦對服務(wù)不滿意就拒交物業(yè)費(fèi)，其他業(yè)主懷著從眾心理，觀望事態(tài)發(fā)展，不主動交費(fèi)，由此造成欠費(fèi)之風(fēng)，物業(yè)費(fèi)糾紛由此產(chǎn)生。所以就出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用收取物業(yè)管理費(fèi)與充水電卡等生活必須事項(xiàng)掛鉤的做法，以此倒逼業(yè)主繳納物業(yè)管理費(fèi)。
四是物管收費(fèi)開支不透明。目前，各物業(yè)管理公司都能做到明碼標(biāo)價收費(fèi)，但對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，沒有執(zhí)行“每年不少于一次向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督”的規(guī)定，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)管權(quán)。
        建議：
        為了改善我縣小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀，增強(qiáng)群眾幸福感，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，建議如下：
發(fā)揮職能，普及縣內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)。由住建部門監(jiān)督縣內(nèi)新建的商品房小區(qū)、移民安置社區(qū)和保障房小區(qū)在建成交付使用后，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時通過公開招標(biāo)的形式選聘引入物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐；對老舊小區(qū)按照政府指導(dǎo)與業(yè)主自治相結(jié)合的原則，針對我縣城區(qū)老舊小區(qū)多為分散獨(dú)立開發(fā)樓宇的實(shí)際情況，可由當(dāng)?shù)卣蜕鐓^(qū)居委會牽頭強(qiáng)化宣傳指導(dǎo)，按照片區(qū)實(shí)行多個老舊小區(qū)樓宇打包引入物業(yè)管理服務(wù)，逐步實(shí)現(xiàn)縣內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的全覆蓋。
        加強(qiáng)指導(dǎo)，積極幫助組建業(yè)主自治組織。住建房管部門和各鎮(zhèn)人民政府應(yīng)充分發(fā)揮指導(dǎo)作用，強(qiáng)化業(yè)主的權(quán)利意識、法治意識和對業(yè)主大會（業(yè)主委員會）的認(rèn)識，對有意愿成立業(yè)主委員會的小區(qū)，及時選派過硬人員積極參與并進(jìn)行相關(guān)流程指導(dǎo)，幫助小區(qū)組建一支高素質(zhì)、有權(quán)威、能正常發(fā)揮作用的業(yè)委會隊(duì)伍；同時針對我縣外出務(wù)工人員多，無法參會影響法定到場人數(shù)的情況，創(chuàng)新投票方式，可采取微信視頻投票、微信群網(wǎng)絡(luò)投票等方式化解業(yè)主大會無法到會、參與度不高的問題，使得小區(qū)進(jìn)入一種良性的管理狀態(tài)，避免出現(xiàn)小區(qū)公共事務(wù)管理無序狀態(tài)。
       強(qiáng)化監(jiān)管，全力提升物業(yè)管理服務(wù)水平。物價部門應(yīng)會同縣住建部門負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，嚴(yán)格執(zhí)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)管理的收費(fèi)行為，減輕業(yè)主交費(fèi)負(fù)擔(dān)；同時住建房管部門和各鎮(zhèn)人民政府督促物業(yè)管理行業(yè)加強(qiáng)自律，及時公布服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)范圍價格，特別是涉及房屋大修基金使用、公攤電費(fèi)收取、物業(yè)租賃得利等情況做到全面詳細(xì)公布，便于業(yè)主監(jiān)督；督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)化內(nèi)部管理，提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)從業(yè)人員的崗位技能、職業(yè)道德、服務(wù)意識等方面的培訓(xùn)，讓業(yè)主享受到“質(zhì)價相符＂的物業(yè)服務(wù)。
        部門協(xié)作，及時化解物業(yè)管理矛盾糾紛。由于物業(yè)管理服務(wù)直接關(guān)系到群眾的日常生活方方面面，因物業(yè)管理引發(fā)的矛盾糾紛逐漸增多且部分矛盾十分尖銳，為避免利益沖突導(dǎo)致事態(tài)惡化，司法部門應(yīng)及時為業(yè)主提供便捷周到的法律服務(wù)，依法引導(dǎo)，形成政府部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、社區(qū)等多元化協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理糾紛的機(jī)制，廣泛參與，對涉及物業(yè)管理的矛盾糾紛進(jìn)行調(diào)解，及時化解矛盾，維護(hù)社會穩(wěn)定。 
回復(fù) 唐亮委員：
        您提出的“關(guān)于加強(qiáng)縣內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理的提案”收悉，現(xiàn)函復(fù)如下：
        一、我縣物業(yè)管理存在的問題
        一是業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認(rèn)識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強(qiáng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對物業(yè)管理的服務(wù)范圍和對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認(rèn)識不足；二是企業(yè)對管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確。我縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員文化程度仍然是普遍較低，加之目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理工商執(zhí)照即可進(jìn)入，很難樹立起科學(xué)的管理和服務(wù)理念，從而加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾；三是老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施條件差。由于當(dāng)時的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，導(dǎo)致老舊小區(qū)的公共設(shè)施功能不完善，歷史欠賬多，硬件環(huán)境、公建配套、公共秩序、管理運(yùn)轉(zhuǎn)等各種矛盾突出；四是工程建設(shè)遺留問題引發(fā)的物業(yè)糾紛；五是業(yè)主委員會的發(fā)展不健全。
        二、下步推進(jìn)措施
        一是加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)管理和引導(dǎo)。在已出臺的《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》基礎(chǔ)上，制定適合我縣實(shí)際的、可操作性更強(qiáng)的實(shí)施細(xì)則，具體細(xì)則為物業(yè)公司入駐小區(qū)時，物業(yè)公司首先向物業(yè)管理部門繳納一部分入駐押金，此押金繳納主要防止物業(yè)公司不履行職責(zé)、擅自改變小區(qū)結(jié)構(gòu)、物業(yè)公司擅自撤出所用。其次我縣物業(yè)企業(yè)監(jiān)管以啟動物業(yè)行業(yè)信用管理制度，將采用扣分制度，如果物業(yè)企業(yè)出現(xiàn)違法違規(guī)行為、被物管所確認(rèn)物業(yè)存在問題的信訪等，將被扣分，如扣滿20分，一年內(nèi)不得承接新項(xiàng)目。物業(yè)積分將記入信用檔案，根據(jù)該制度，物管所將采取日常巡查、集中檢查和抽查的方式，檢查物業(yè)企業(yè)是否有違法違規(guī)行為。對于不同的違規(guī)，處以不同的記分處理；
        二是減少工程建設(shè)遺留問題。物管所對新建商品房進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收達(dá)標(biāo)時，開發(fā)企業(yè)按照商品房建筑安裝總造價百分之二比例一次性提取物業(yè)保修金，由開發(fā)企業(yè)、銀行、物管所3方進(jìn)行資金監(jiān)管，作為房屋保修期內(nèi)保修費(fèi)用的保證。實(shí)行新建物業(yè)保修金監(jiān)管制度，可以解決物業(yè)保修的資金安全問題，從根本上保證物業(yè)保修期內(nèi)工程的維修，化解了業(yè)主與開發(fā)企業(yè)在保修問題上的矛盾；
        三是建立健全規(guī)范化業(yè)主委員會制度。各小區(qū)在物業(yè)管理部門和社區(qū)的指導(dǎo)配合下，按照有關(guān)程序組建業(yè)主委員會，并在物管所備案，由業(yè)主委員會通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)公司；
        四是加強(qiáng)部門協(xié)作機(jī)制。各相關(guān)職能按照各自職責(zé)，做好物業(yè)管理活動的相關(guān)監(jiān)督管理工作；
        五是加強(qiáng)物業(yè)管理提高服務(wù)質(zhì)量，進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理，需要政府有關(guān)部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司及廣大業(yè)主等多方面長期共同的努力配合，借鑒其它城市和地區(qū)先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和做法，積極探索多樣化物業(yè)管理方式，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理工作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理制度化、規(guī)范化、專業(yè)化和標(biāo)準(zhǔn)化的目標(biāo)，還需不斷的學(xué)習(xí)和總結(jié)。學(xué)習(xí)過程中不斷提高管理人員的自身素質(zhì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量。
特此復(fù)函